一戸建てや土地、マンションなどの不動産を売却する際には、さまざまな手続きがあります。不動産会社選びや、売却価格や手数料や税金のことなど、知っておくべきこともたくさんあります。ここでは、不動産売却のポイントや流れ、税金や手数料などについて解説します。
不動産を売却するときの流れ
不動産を売却するまでには、幾つかのステップがあります。まずは売却までの大まかな流れを掴んでおきましょう。
相場を把握する
まずは売却したい不動産の相場が幾らぐらいなのか、いわゆる「実勢価格」を知ることから始めましょう。これを知らないと査定を依頼しても、出された査定価格が妥当なのかどうか判断が付きません。
近くで売りに出されている不動産の情報をできるだけ集めましょう。不動産広告を見たり、ネットで調べたり、あるいは近所の不動産会社などの物件などを見て回るとよいでしょう。また、民間の不動産取引の指標となる最新の不動産公示価格を調べておくことも重要です。
調査・査定を依頼する
だいたいの相場を掴んだら、実際に売却しようとしている不動産がどれぐらいの価格になるのか、調査や査定を依頼します。調査や査定は一か所ではなく、複数の不動産会社に依頼することがベストです。不動産の価格は不動産会社によってかなり差があることがあります。査定額を調べてもらった後は、どのような理由でその価格になったのか、納得いくまで聞くことも大切です。
売り出し価格を決める
不動産を個人で売る場合は別として、不動産会社に依頼する際には、仲介手数料がかかります。売り出し価格を算出する際は、仲介手数料や諸費用などを含めて、幾らぐらい手元に残るかきちんと確かめて、納得のいく価格帯に決めるようにしましょう。
媒介契約を行う
不動産会社を通して不動産を売る場合、通常は「媒介契約」を行います。媒介契約には、幾つか種類があり、1社だけに依頼する「専任媒介契約」や、複数の不動産会社に依頼する場合の「一般媒介契約」などがあります。
売買契約を結ぶ
不動産の買い手が現れたときは、正式に売買契約を結ぶことになります。契約とは、売主と買主が不動産の価格や状態などを互いに納得したうえで交わすものなので、契約を行う際は、契約書の内容を隅から隅まできちんと把握してからサインするようにしましょう。
引き渡し
物件を引き渡す際には、引き渡し日まで退去を済ませることはもちろん、所有権の転移や、ローンなどが残っている場合は全額を返済して抵当権の抹消などを行う必要があります。売り手側は、これらの義務を引き渡しの期日までに行います。
売却時の費用は？ 仲介手数料は？
不動産の売却にかかる費用には、仲介手数料や、印紙税、登記費用、さらに引っ越しに伴う、廃棄物の処分費、引っ越し代などの費用がかかってきます。
不動産会社に支払う仲介手数料は、売却が成立したときの成功報酬として支払うものです。通常は、買主と売買契約を結んだときに半額、残り半額は物件を引き渡す際に半額を支払います。
仲介手数料は宅建業法によって上限が定められており、成約金額が400万円を超える場合、「売買価格×３％＋6万円＋消費税」となっています。例えば、5,000万円の物件であれば、仲介手数料は1,560,000円＋消費税10%の156,000円が付いて、1,716,000円が支払われます。
売却時する場合はどこがいい？ お勧めは？
不動産を売却する場合、最も重要となるのは、不動産会社選びです。不動産会社を選ぶ際のポイントとしては、親身になって相談に乗ってくれるかどうか、わからないことがあったとき、その疑問に対して的確に答えてくれるかどうかで見極めるといいでしょう。
有名だとか大手の会社だとかいう理由で選ぶのはあまりお勧めできません。依頼するのは会社であっても、実際に仲介を引き受けてくれるのは担当者個人だからです。担当者の人柄が良かったり、相性の合う人の方が、売却までのさまざまな手続きもスムーズに進むものです。
売却と買取りの違いは？
不動産を売る場合、売却と買取りの２つの方法があります。売却はこれまで紹介したような、不動産会社を通して、売主が個人の買主に不動産を売るという方法です。
一方、買取りは、売主が業者である不動産会社に不動産を売ります。売却の場合、買主が見つかるまでは売買が成立しませんが、買取りの場合は、買主は不動産会社となるため、短期間のうちに手続きを終えることができます。
ただし、買取りの場合、そのほとんどが市場価格よりも安くなります。メリットとしては仲介手数料が発生しないので、売却と比べてそれほど価格差が生じないこともあります。
早く確実に売りたいという場合は、買取りを検討してみるのもいいでしょう。
売買契約時の必須書類は？
不動産売却時に必要となる書類は、一戸建てや土地、マンションなど、物件によって異なるものもありますが、共通しているものがほとんどです。
本人確認書類
まず必要となるのは、売主本人の確認書類です。その物件が共有名義となっている場合は、共有者全員のものが必要となります。確認書類となるのは、運転免許証や旅券（パスポート）、住民基本台帳カードなどです。
実印・印鑑証明書、住民票
印鑑証明書や住民票は発行から3か月以内のものに限ります。
登記済権利書・登記識別情報
登記名義人がその物件の真の所有者であることを証明する書類です。
固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書
固定資産税の納税額の確認のために必要な書類です。
土地測量図・境界確認書
一戸建てや土地を売買する場合に必要となる書類です。
建築確認済証および検査済証、建築設計図書・工事記録書等
一戸建てを売買する際、その物件が建築基準法に沿って建てられていることを証明する書類です。
マンション管理規約、使用細則など
マンションの売却に必要な書類です。
耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書、その他
その他、地盤調査報告書や住宅性能評価書など、物件に関する書類がある場合は、すべて準備しておくようにします。
売却の際の税金は？ 消費税・住民税・贈与税・確定申告など
不動産を売却した場合、利益（売却益）が出た場合は、税金がかかります。
売却益とは、売却金額のことでなく、売却金額から、買ったときの価格（取得費）や売ったときにかかった費用（仲介手数料・諸費用など）を差し引いた金額のことです。これらの利益を「譲渡所得」いいます。
譲渡所得には、所得税と住民税がかかります。譲渡所得に対する税額は、売却したと年の1月1日現在で不動産を所有していた期間によって、分類が変わってきます。
売却時の税金のシミュレーション
例えば、売却価格が5000万円で、取得費が4000万円、譲渡費用が200万円ならば、5000万－4000万－200万＝800万円が譲渡所得になります。これにかかる所得税と住民税は、所有期間が5年以下、5年超、10年超のそれぞれの場合によって変わってきます。
一般的に所有期間が長いほど、税率が低くなります。また、譲渡所得にかかる税金は各種特例によっても軽減されます。たとえば、譲渡所得が3000万円よりも小さいと特別控除を受けることができます。
まとめ
・不動産を売却する際は、まず売却物件の相場を掴んでおこう。
・複数の会社に査定を依頼し、もっとも信頼できる不動産会社と媒介契約を結ぼう。
・売買契約を結ぶまでに、必要な書類はすべて用意しよう。