家族や一人で新たに部屋を借りて住もうと考えたとき、すでに賃貸借契約を結んだ経験があっても以前のことはすっかり忘れていたり、これまでとは違ったルールが存在していることがあるかもしれません。ここでは、物件の選び方など不動産賃貸のポイントについて解説します。
部屋を借りるときの流れ
部屋探しを始めて実際に賃貸借契約を結ぶまで、部屋を借りるときにはどのような流れがあるのか見ていくことにしましょう。まず、物件を探す前にぜひ整理しておきたいのが、どのような部屋を借りるのかといった部屋の条件についてです。
アパート、マンションであれば、部屋の広さや間取り、階数、部屋の向きなど、自分が住みたい条件を考えてみましょう。次に住みたいエリアを考えます。職場や学校などに近いなど、交通の便を取るか、自分が好きなエリアで普段の生活を優先するかなど、物件を探す前にあらかじめ決めておくと、後の行程もスムーズに進みます。
部屋の条件がある程度絞り込めたら、具体的な物件を探します。物件探しを始めたばかりの頃は、心が舞い上がり冷静さを欠いていることも多いものです。気に入った物件が早めに見つかっても、できれば複数の物件に当たるようにしましょう。
物件が決まれば、申し込み～入居審査、審査が通れば、契約手続き、物件引き渡し～引っ越しまで、おおよその期間としては、早ければ１～2週間、通常1か月から3か月程度といったところでしょう。
予算や条件の決め方
部屋の条件が決まったら、まずは住みたいエリアで自分が理想とする物件の家賃がどれぐらいなのか、ネットの情報などに当たってみましょう。家賃を決める際の目安としては、サラリーマンであれば、手取り収入の3分の1程度と言われます。具体的な数字を上げると、月給が手取り25万円ならば、家賃は8万5千円程度が上限といえます。
エリアによってはかなり厳しい条件かもしれませんが、家賃が生活費を圧迫すると快適な生活を送ることはできません。予算の上限はしっかり守り、予算に合わせて部屋の条件の方を変えていくことを考えましょう。
不動産会社の選び方
賃貸物件を探すときは、不動産会社に相談することが多くなります。気に入った物件が見つかったときは、その物件の広告にある不動産会社にまず問い合わせてみましょう。自分の第一印象は特に大切です。窓口の対応であまり感じがよくないと思ったときは避けてもいいでしょう。同じ一つの物件に複数の不動産会社が関わっている場合もあります。
よく不動産会社選びの選択肢として、大手と地域密着型のどちらがよいかという話が出ますが、どちらがいいとは一概には言えません。会社よりもむしろ物件の担当者がどれぐらい親身になってくれるかの方が重要です。
こちらの話を聞いてくれず、自分の提案に終始したり、今決めないと困ります、と言った文言には要注意です。ノルマを達成したいばかりに、すぐに物件契約を勧めてくるような会社も要注意です。親身になって相談に応じてくれる不動産会社にお願いするようにしましょう。
物件見学時の注意点
候補となる物件が見つかったときは、必ず物件を見学するようにしましょう。物件見学は内見とも呼ばれます。
見学で注意することとしては、確認事項をまとめておくことです。例えば、各部屋の日当たりや間取りはもちろん、周辺環境などもチェックしておきましょう。
持ち物としては、内見用のスリッパ（不動産会社で用意してくれることもありますが、事前に必要かどうか確認しておきましょう）、メジャー、カメラ（スマホ撮影でも可）、メモや筆記具などです。メジャーは引っ越しの際に部屋に入れたい家具（タンスやベッド、ソファなど）が入るかどうか、部屋の入口や部屋の寸法などを測っておくのに使います。
部屋の傾きを調べるために、ビー玉などを持参した方がいいというアドバイスも聞きますが、実際に内見を始めると、壁や床・窓の具合・キッチン・トイレ、風呂などの水回りなど、見るべきところがたくさんあるので、後回しになるかもしれません。自分でチェックリストなどを持参すると確認事項も忘れずにすみます。他にも隣の入居者の年齢層やゴミの集積所の位置、ゴミ出しのルールについても確認するようにしましょう。
入居審査と賃貸借契約書の注意点
物件が決まれば、正式に賃貸借契約を結ぶことになりますが、賃貸借契約は、借りる側だけの意思だけで決めることはできず、貸す側（所有者や管理会社）の了承を得なければなりません。そのため、賃貸借契約の前には希望者の入居審査を行い、その物件を借りるにあたってふさわしい人物であるかどうかが判断されます。
不動産会社によっては、物件の紹介をしながら「この人なら問題なく住んでくれそうなかな」すでに審査の第一段階を行っていることもあります。
入居審査には明確な基準はありません。月々の家賃をきちんと支払えるだけの能力（財力）があれば、誰でも貸してくれるところもあります。一般的には「家賃の支払い能力（収入が十分あるか）」「連帯保証人」「人物像（入居にふさわしい人柄か）」の3点が主な入居審査の判断基準となります。
賃貸借契約書
審査が通り入居するのに問題なしと判断されると賃貸借契約を取り交わします。お部屋を借りる際、賃貸借契約書の事項すべてに目を通している人は少ないかもしれませんが、賃料や管理費の支払い方法、契約期間など、契約に関して重要な項目が書かれていますので、契約時には、必ず目を通しておきたいところです。
また賃貸借契約書の前に重要事項説明書が読み上げられます。物件の設備、土地建物に関する法律上の制限などに加え取引条件も盛り込まれ、文字通りその物件特有の重要な項目が網羅されています。ペットの飼育や楽器演奏（騒音）に関しての生活ルールが記入される場合もあります。重要事項説明書で分からない部分があれば必ず質問するように心がけましょう。
諸費用は？ 仲介手数料は？
賃貸借契約時にかかる諸費用としては、敷金、礼金、前家賃、日割り家賃、火災保険、仲介手数料などが事前にかかります。敷金や礼金は物件によって価格に大きな差があります。目安としては、敷金や礼金は、それぞれ家賃のおよそ1～2か月分、前家賃は1か月分、入居が月の途中だった場合、日割りで家賃が徴収されます。また、仲介手数料は家賃のおよそ1か月分となります。仲介手数料については無料、半額といった割引を実施している場合もあり、仲介会社によって割引の有無は異なります。
賃貸借契約を結ぶときは、こうした初期費用の分も入れて予算を組むようにしましょう。
また、カギの交換代や室内の消毒費など任意で費用がかかることがあるので、気になる場合は契約の前にどれぐらいの初期費用がかかるのかを不動産会社に尋ねてみるとよいでしょう。
引っ越し後のトラブル対応 管理会社とは？
マンションやアパートなどの賃貸物件は、持ち主である大家さんが直接管理するよりも、管理会社が代行で行うことが多くなっています。引っ越し後、何らかのトラブルが発生した場合はこれらの管理会社が対応します。
特に水道管からの水漏れや、エアコンの故障など、物件に備え付けの設備にトラブルが起きた場合は、個人で対処せず、まず管理会社に連絡を入れることが先決です。
管理会社には仲介業務を併設している不動産会社の別部門である場合もあるし、建物の管理・維持を専門に行っている会社もあります。管理費は家賃とは別に取られるケースと、家賃に含まれる（管理費込み）ケースとがあります。マンションなどの物件によっては、管理人が常駐していることもあり、セキュリティの面ではより安心といえるでしょう。
まとめ
・まず、間取りやエリアなど、住みたい部屋の条件を整理しよう。
・家賃は、収入の3分の1程度を目安として、部屋の条件を決めていこう。
・賃貸契約時にかかる諸費用なども考慮に入れて、十分な予算を組むようにしよう。