賃貸経営・管理をトータルでサポート
収益不動産の購入を検討しているが、どこの管理会社に任せたらいいかわからない。
不動産管理の仕組みを知りたい。アパート経営って儲かるのかな。
賃貸経営を語るうえで欠かせないのが「家賃収入」。
家賃収入は響きのいいフレーズですが、入居者が住んでいるからこそ得られるもの。何もせずに空室が埋まるわけではありません。
質のいい管理と安定した家賃収入があって初めて賃貸経営は成功と言えます。
青山不動産サービスでは、空室の埋まらない一棟アパート、マンションや既存の管理会社に不安を抱くお客様からのご相談を承っております。
各物件に応じた最適な管理プランの提案から、管理変更、収益物件の購入に至るトータルサポートをお約束します。
賃貸経営・管理、こんなことでお困りではありませんか？
- 一棟アパート、マンションの空室がなかなか埋まらない。
- 収益不動産を購入したいが、いい物件が見つからない。
- 入居率を上げるため、アパート以外のいい貸し方がないか。
- 賃貸経営の収益が悪化している。何を改善すればいいのか分からない。
- 現状の管理会社に不満がある。
空室リスクと不動産管理の質をいかに改善するか
賃貸経営で一番気がかかりになるのが、空室のリスクです。
管理会社に募集をお願いしているが空室がなかなか埋まらない、報告があがってこない。
空室をいかに減らし安定した賃料収入を得られるのか、賃貸経営はまさに空室というキーワードに全てが集約されるといっても過言ではありません。
青山不動産サービスでは、現状の賃料設定の見直し、賃料相場の情報収集に加え、空室募集サイトの多元的運用、地場の不動産会社を活用した複数の販促ルートを確保することで空室のリスクを常に減らすよう努めています。
これから収益不動産の購入を検討しているというお客様に対しても魅力的な物件の選定、購入後の管理スタイルや収益シミュレーションのご提案等、きめの細かいアフターフォローも手掛けています。
現状の管理会社や運営方針に疑問や不安を抱えお困りの際は是非お声がけください。
当社のメリット・特徴
- きめ細かい賃貸管理で空室解消に努めます。
- 収益物件探しから購入、売却まで、不動産投資の入り口から出口までサポートします。
- アパートだけでなくシェアハウスや民泊、複数の賃貸サポートが可能です。
- 利回り、入居率、将来の見通し、さまざまな観点から不動産投資を分析・改善します。
- 購入後の管理プランの提案や当社への管理委託変更も可能です。
きめ細かい賃貸管理で空室解消に努めます。
空室解消のためHP募集以外に複数の掲載サイトを活用、地域に根付いた不動産会社にも販促ルートを確保しているため多層的な入居者募集で空室解消に努めます。
収益物件探しから購入、売却まで、不動産投資の入り口から出口までサポートします。
不動産投資は買った後が肝心です。当社では購入して頂き終わりとは考えておりません。購入後の賃貸管理サポートに始まり、保有してから最終的に売却する際のキャピタルゲイン取得まで長期のお付き合いをさせて頂きます。
アパートだけでなくシェアハウスや民泊、複数の賃貸サポートが可能です。
アパート以外にも貸し方は豊富にあります。当社では英語対応も可能なため、お部屋を改装し外国人向けに賃貸したり、シェアハウス運営するノウハウもございます。
利回り、入居率、将来の見通し、さまざまな観点から不動産投資を分析・改善します。
健全な不動産投資をするには複数の視座が要求されます。表示されてる利回りが明るい未来を必ずしも保証してくれる訳ではありません。
周辺環境の変動や未来の稼働率、賃料の変動予測、その町の人口動態等複数の観点から多角的な分析に基づき賃貸経営をサポートします。
既に委託している管理会社の不満お聞かせください、改善点を無料で提案します。
セカンドオピニオンサービスとして、既存管理会社への悩みや不安への相談を無料で受け付けております。
貸し方の変更、入居率の改善、満室だが管理会社の運営方針に不満があるなど、お気軽にご相談ください。
サービスの流れ ―管理の見直しのケース―
step
1賃貸経営相談フォームよりご依頼内容を送信
・管理会社への不満や現状のお悩みをお聞かせください。
step
2希望条件のヒアリング
・具体的な物件名、立地、入居状況、現状の管理プラン等お聞かせください。
step
3物件現地確認
・周辺情報や現況をお調べします。
step
4管理運営の見直し
・現状の管理体制や収支モデルを確認します。
step
5管理プラン・収支モデルの提案
・管理プランや収支モデルの改善点を提案します。
step
6管理委託契約
・内容を協議し契約を締結します。
step
7管理変更手続き開始
・ここから先は当社が旧管理会社と交渉します。
step
8旧管理会社から当社への引継ぎ（２～３カ月）
・現入居者資料、物件資料の受け取り、不明点や注意事項を確認します。
・引継ぎ期間中に空室募集を開始します。
step
9鍵の引き渡し
・鍵の引き渡しをもって引継ぎ終了となります。
step
10新規管理開始
・賃料徴収、各種要望の対応、月次オーナーレポートを作成します。
サービスの流れ ―収益物件購入のケース－
step
1こちらの不動産購入フォームよりご依頼内容を送信
・立地、希望利回り、予算等をご入力ください。
step
2希望条件のヒアリング
・希望する諸条件以外にも何故購入する必要があるのか等背景事情も含めお聞かせください。
購入動機も含め勘案し、お勧めする物件、規模、立地を見直す場合もございます。
step
3収益物件の選定
単純な利回りだけでなく、物件の集客力や中・長期的な見通しを含め精査します。
step
4収益物件の提案
・候補となる物件を提案します。
step
5現地案内
・日程を調整し見学します。
step
6購入申込・ローン事前審査（審査には３～４営業日）
・申込には希望購入価格、契約日時、手付金の額、引き渡し時期等を記入し、売り主交渉のうえ条件合致すれば契約に至ります。
・売買契約の前にローンの事前審査を実施します。貸付にあたり個人の収入と信用力、投資用物件の収益力を銀行が事前に審査します。
step
7売買契約
・手付金（売買代金の5～10％）、仲介手数料の半金、実印、印紙代、身分証明書が必要です。
step
8ローン本審査（審査には５～１０営業日）
・売買契約の後に本審査となります。本審査では、個人の評価に加え物件の担保評価も行います。
・マイホームと違い、投資用物件は賃料収入の評価を重視します。ローンの返済原資に充てるのは賃料収入となるからです。
step
9ローン契約
・銀行の営業日、営業時間内に買主様が銀行で契約します。
step
10決済・引き渡し
・残代金の支払いはローン契約を組んだ銀行内で実施します。
・諸費用は通常ローンに組み込まれないので、現金を準備する必要があります。
・当社にて物件管理する場合は旧管理会社からの引継ぎがあります。（２～３カ月）
賃貸経営・管理にあたってよくある質問
Ｑ１．現在管理をお願いしている会社がありますが、管理替えを相談できますか？
Ａ１．既存の管理会社に不満をお抱えの際はお気軽にご相談ください。満室でも管理会社との意思疎通に齟齬が生じている家主様はたくさんいらっしゃいます。
修繕や入退去時の原状回復で相場より高い見積もりが突然くるようになった、担当者がころころ変わり円満な運営を期待できなくなったなど、賃貸経営をするうえで一番大事なことは管理会社と家主様双方で正常なコミュニケーションが機能しているかどうかです。
少しでも違和感や不満をお抱えの際はお声がけください。無料にてご相談に応じます。
Ｑ２．空室の募集以外にどこまで管理してくれるの？
Ａ２．空室募集、入退去手続き、賃料回収、月次報告、定期巡回、定期清掃、退去後の原状回復手配等一連の入退去に関わる業務をワンストップで提供します。
Ｑ３．管理手数料はいくらですか？
Ａ３．通常の相場と同じく5％となります。シェアハウスや民泊といった管理手法が特殊かつ複雑な手間のかかる物件では管理手数料を上乗せする場合があります。
Ｑ４．管理方式やエリアはどうなっていますか？家賃保証してくれますか？
Ａ４．管理委託として運営しています。家賃保証は管理会社、家主様双方にリスクが高いため原則お断りしています。
管理するエリアは東京23区と神奈川県をメインに選定しております。遠方になると管理の質と精度が落ちるからです。エリアや諸条件によりますが千葉県や埼玉県も一部取り扱い可能です。まずはご相談ください。
Ｑ５．収益物件選びのポイントは？
Ａ５．中古物件が前提となります。新築は販売業者の利益上乗せや土地の仕入れ価格も反映されているため高利回りがつきにくいです。
地方での築古アパートやマンションの中には10％を超える物件も稀に見かけます。現状の利回りが優良でも、急速な高齢化や過疎化といった潜在的問題点を考慮すると10～20年後に同じ利回りが約束されているわけではありません。
中・長期的かつ複数の視座を持つことが重要です。
Ｑ６．中古物件だと地震や火災への備えは大丈夫ですか？
Ａ６．安全性の目安として、新耐震基準が適用となる昭和56年（1981年）6月1日以降で施行の物件は震度６～７に耐えうる設計です。
火災のリスクは家主様だけでなく入居者の方も火災保険加入必須となるため二重で軽減しています。
Ｑ７．不動産投資で節税効果が期待できるというのは本当ですか？
Ａ７．サラリーマン大家の場合、給与所得と不動産所得の合計が課税対象となります。不動産所得は家賃収入から必要経費を差し引くことで算出できます。必要経費として諸費用や火災保険、固定資産税等複数が認められます。
それ以外に建物取得費用として減価償却費を計上できます。確定申告時にそれら経費を家賃収入から差し引き赤字となる場合は損失したぶんだけ税金も安くなります。俗にいう損益通算による節税です。
Ｑ８．投資用ローンとマイホーム購入時の住宅ローンは何が違いますか？
Ａ８．まず最初に金利が違います。投資用ローンは事業ローンとみなします。銀行は賃貸経営という事業がうまくいかない場合のリスクを想定し金利は高めです。
一方、住宅ローンは資産がない、給料が高くない、という人でも借り入れできるよう銀行が金利を安くしています。
次に審査ですが投資用ローンは買主の職業・年収という属性に家賃収入も加わります。家賃収入をローン返済に充てることになるからです。本当にこの物件で安定した家賃が得られるのか、次に空室となった場合すぐに入居者が決まるのか、立地、周辺相場、入居率といった具合に収益能力の査定が肝となります。
また住宅ローンでは、個人の属性が判断材料です。勤務先の給与をローン返済に充てることになるからです。
最後に契約者の年齢制限は、投資用ローンは申込時や完済時における年齢制限もありません。返済の原資が家賃収入のため、定年等を考慮する必要がないからです。
例外として一部制限を設けている金融機関もあります。住宅ローンでは給与が返済原資となるため定年を考慮した形で申込時や完済時の年齢に制限があります。
不動産管理についてお困りの場合は、お気軽にご相談ください