土地や一戸建て、マンションなど、一般の人にとって不動産は大変高額な買い物です。それだけに不動産を購入する際は、物件を決めて入居するまでにどのような流れで進んでいくのか、十分な知識をもって臨みたいところです。ここでは、不動産を買うときにかかる諸費用や税金、仲介手数料など、購入時のポイントについて解説します。
不動産を購入するときの流れ
投資用にせよ、自分の住まいにせよ、不動産を買おうと決めたときはまず物件を探すことから始める必要があります。チラシや広告で気に入った物件があった場合チェックしておくことが必要ですが、その前に不動産にはどのような種類があるのかを知っておくことが大切です。
特に自分の住まいとなる不動産を探すときには、自身の経済状況や生活スタイル、さらには将来の計画などを含めて物件を決めていく必要があります。そうしたライフスタイル全体を含めて考えることで、一戸建てにするかマンションにするか、新築にするか中古にするか、自然と決まってくるはずです。
どのような物件にするかが決まったら、次に行うのは具体的な物件探しです。例えば、経済的なことを考慮して物件は中古のマンションに決めたとします。中古マンションといってもその種類は千差万別です。選ぶときの指針となるようにある程度希望条件を整理しておくようにしましょう。
価格帯は幾らぐらいにするか、頭金は幾らぐらい用意できるのか、月々のローンは幾らぐらい組めるのか、間取りはどうするかなど、希望条件が揃っていないと物件を見るたびに「これもいい、あれもいい」と迷ってしまいます。逆に希望条件が整っていれば、目当ての物件も早く見つかります。
分譲物件と仲介物件の違いは？
不動産の販売方法には、分譲物件と仲介物件とがあります。分譲でも仲介でもあまり気にしないという人がいるかもしれませんが、物件を買う際は後々の取引で異なることが多いので、分譲と仲介の違いについて基本的な知識は持っておくべきです。
分譲物件は、不動産会社が売主として直接買主に販売する物件です。まとまった戸数の一戸建てやマンションに多くみられる形態ですが、不動産会社が別の不動産会社である売主から販売を委託され、代理の窓口として買主に販売する形式となっている場合もあります。分譲物件では不動産会社が直接売主として買主に販売するケースだと仲介手数料は発生しません。
仲介物件は、不動産会社が売主と買主の間に立ち仲介という形で販売している物件です。新築の一戸建てや、中古のマンションなど、一個単位での場合に多くみられる形態です。仲介物件では一般的に取引が成立すると、不動産会社への仲介手数料が発生します。
不動産会社の選び方
不動産を購入する際は、分譲物件にせよ仲介物件にせよ、不動産会社を通して取引するのが一般的です。それゆえに物件の購入にあたっては、どのような不動産会社を選ぶかということも重要なポイントです。
物件探しの段階で不動産会社の方へ希望にあった条件の物件を探してもらうことも可能です。
不動産会社を選ぶポイントとしては、まず見ておきたいのは自分の希望する物件に関して、その不動産会社が得意の分野であるかどうかということです。決して、会社の知名度や大きさなどに惑わされてはいけません。大手の不動産会社でも、新築物件は得意だけど中古マンションの販売は不得意であったりすることは往々にしてあります。
また、自分の住みたい地域によってその場所が得意だったり不得意だったりすることもあります。もし住みたい地域が決まっているのであれば、その地域に根付いている地場の不動産会社や支店・支社などを構えている不動産会社をお勧めします。
また、不動産会社だけでなく担当の営業マンが頼りになるかどうかということも重要なポイントです。すべての取引が済むまではけっこう長い時間がかかるので、売主との交渉も積極的に行ってくれるような買主目線で動いてくれる親切な営業マンにお願いしたいものです。
購入時の費用は？ 諸費用、税金、仲介手数料は？
不動産を買ったときにかかる費用は、分譲物件と仲介物件では異なります。先にも述べたように、仲介物件では、仲介手数料がかかりますが、分譲物件ではかかりません。仲介手数料は、売買契約時と引き渡し時に半額ずつ払うのが一般的です。
仲介手数料は法律によって上限が決められています。取引価格（販売価格）が200万円以下の場合、5%+消費税、200万円から400万円以下では、4%+消費税、400万円を超える物件では3%+消費税となります。
例えば、4千万円の物件であれば、仲介手数料は126万円（+消費税）＝138万6000円です。
その他の費用としては、売買契約書に貼る印紙代、ローンを組む場合は、ローン保証料、事務手数料、登記手続きにかかる諸費用、登記手続きに司法書士への報酬などがかかります。
入居後にかかる税金としては、不動産取得税や固定資産税、都市計画税などがあります。
購入時の申込書とは？
気に入った物件が見つかったときは、すぐにでも買いたい気持ちが起こります。しかし、他の物件もまだ探したいという気持ちもあるでしょう。ただ良い物件は人気もあるため早い者勝ちになることも多いものです。そこで、物件を購入するにあたり不動産会社では「購入申込書」を用意します。買付証明書という名称の場合も多いですが意味は同じです。
これは、買主が本気でこの物件を買いたいという意志を示すための書類であり、正式な契約ではありません。あくまで申込に過ぎず、購入申込書の提出が契約の合意をすぐに意味するものではありません。申込内容を確認しその内容で売るかどうかは売主に最終決定権があります。申込が複数となった場合、売主が申込の中から一番条件のいい内容を選択し契約となる点は注意すべきポイントです。数ある申込の中で、Aさん満額申込、Bさん30万値引希望、Cさん50万値引希望だとすると、売主はAさんを選択します。新築やリノベーション済で人気の物件ですと、売主は強気で申込も複数あるため値引申請は弾かれる可能性もあることを考慮して申込をしましょう。
契約時必要書類とローン～引き渡しまでの注意点
売買契約のとき必要となる書類は、不動産会社が用意するものと買主が事前に用意するものとで分類できます。
買主はローンを組む場合、源泉徴収票や確定申告の写し、課税証明書や納税証明書、身分証明（運転免許証や健康保険証など）が必要です。
それら書類のほか、各種書類に捺印するための印鑑を用意する必要があります。また、売買契約書に貼付する印紙代や、仲介定数料の半金に別途消費税と地方消費税額を合わせた現金などが必要です。
購入後の確定申告は？
不動産を購入したら、確定申告を行う必要があります。特に住宅ローンを利用している場合は、「住宅ローン控除」を受けるために、確定申告は必ず行いましょう。
会社員の場合、初年度に確定申告で住宅ローン控除を受けておけば翌年以降は会社が行う年末調整で手続きをすることができます。なお、住宅ローンを利用していない場合は、当然のことながら住宅ローン控除の適用対象外となります。
また、住宅ローン控除は制度によって還付額に差があります。現在の制度は令和3年12月31日までの時限立法となっています。詳しくは、国税庁や国税局・居住地を管轄している税務署へ問い合わせてみましょう。
まとめ
・物件を選ぶ際の指標となるように、物件の種類や立地など、希望条件を整理しておこう。
・不動産を選ぶ際のポイントの一つ、分譲物件と仲介物件の違いを知っておこう。
・購入時の必要書類や、必要となる諸費用、税金などについて調べておこう。