自分が所有している土地を有効に活用し不動産経営をしてみたいと考えている人、また株式投資と同じく資産運用法の一つとして不動産投資に興味がある人も多いのではないでしょうか。ここでは、不動産経営の始め方や経営のコツなどについて解説します。
不動産経営に資格は必要？
まず、不動産経営にはどんな資格が必要となるのでしょうか。
答えから先に述べてしまうと、不動産経営を行うためには、資格は一切必要ありません。しかし、不動産に関する知識が必要ないかといえば、答えはノーといえるでしょう。むしろ、不動産に関する知識が足りないばかりに、あいまいな心構えで不動産経営に手を出してしまい失敗するというケースも多いのです。
不動産に関する資格にはさまざまなものがありますが、不動産経営の知識を得るために、いくつかの資格を取っておくのもモチベーションを保つ上でいいかもしれません。
お勧めとしては、国家資格である「宅地建物取引士」や「ファイナンシャルプランナー」などですが、不動産取引に関する法律や専門知識を学ぶ必要があり、これまでにそうした分野の学習経験がないとかなり難しいといえます。しかし、それらの資格は取らずとも関連する民法や建築基準法、税金や損害保険についてなど、不動産に関する基礎的な知識は学んでおいて損はありません。
不動産投資の目標と戦略
不動産投資で重要となるのは、しっかりとした目標を持つことに尽きます。逆にしっかした目標を持たずに、土地が余っているので何となく活用したいと思ってアパート経営などに着手すると痛い目を見ることが多いようです。
不動産投資は、すべてうまくいくとは限りません。経営戦略を立てる上では、リスクが存在していることも忘れてはなりません。
では、不動産投資の目標とは具体的にどのようなものでしょうか。
例えば先祖代々所有している土地などを相続した場合、相続税を払うためにその土地を手放さなくてはならないというのはよくある話です。こうした相続税の節税対策として、アパートを建てて経営したいというのは立派な動機であり目標となります。所有する土地の固定資産税の節税対策として定年後の収入確保、副収入として不労所得を得たいなど、しっかりとした動機を持っていることが重要です。
物件の選び方、年収との関係は？
不動産投資、または不動産経営の手段としてもっともポピュラーなのはアパート経営です。さらに資金に余裕がある人であれば、マンション経営に着手してもいいでしょう。
アパート経営を開始した場合、経営によって生じた家賃収入は、確定申告をして税金を納める必要があります。
会社員などの給与所得者の場合は会社で年末調整を行っていますが、自分で確定申告を行う際は、収入の額によって青色申告にするか白色申告にするかを決める必要があります。青色申告は個人で行うことも知識があれば可能ですが、収入が多い場合は税理士に依頼してもいいでしょう。
アパート経営のコツは？
アパート経営に限って話すと、アパート経営の収入は借主が月々に納める家賃収入ということになります。アパート経営のコツは、まず誰もが住みたくなるような魅力的な物件を持つことです。新築であればどのようなアパートを建てるのか完全に業者任せにするのではなく、建築・設計の段階からオーナーとして積極的に参加するべきです。
また、アパートが完成した後の入居者募集についても、契約期間や手続き方法、住む上でのルール（禁止事項など）などを決める必要があります。また破損した場合の修繕、ゴミ出しなど、アパートのメンテナンスをどうするかも考えなくてはなりません。
不動産経営の収入と経費
アパート経営を行うには、新築を建てるにせよ、中古を購入するにせよ、さまざまな初期費用が掛かります。場合によっては、足りない分の資金を銀行などから借り入れる必要も出てきます。
投資した費用を家賃収入によっていつ回収できるのか、事前にシミュレーションしておくことも大切です。場合によっては、長期に亘るプランを策定する必要も出てくるでしょう。
もしシミュレーションによって利益がなかなか出そうにないと判断した場合、全体的なプランを見直すことも当然出てくるはずです。これらのプランを不動産会社に任せてしまう人もいるかもしれませんが、特に資金の流れについては、納得のいくまで説明を受けるようにしましょう。
不動産経営に着手する前の資金計画は、さらに想定されるさまざまなリスクも含めて考えておく必要があります。
不動産経営のリスク、失敗するケース
不動産経営のリスクには一体どういったものがあるのでしょうか。まず言えるのは、不動産経営にはどんな物件であれリスクが付き物であるということです。
例えば、土地活用としてシンプルかつ多く用いられている「駐車場経営」でも、契約車両が少なければ成り立ちません。同様に、アパート経営における一番のリスクが「空室リスク」です。
アパート経営は家賃収入で成り立っていますから空室があれば当然のことながら収入は減ります。収入は減ったにも関わらずローンを組んで経営を行っている場合は、月々の返済もあり管理会社への維持管理費や修繕費も部屋数の分払う必要があります。アパートの部屋数によっては、１戸の空室でも家賃収入としてはかなり響いてきます。
また、空室と同様のリスクとしては家賃の滞納があります。家賃滞納があると、収入的には空室がある場合と全く同じです。空室の場合は新しい居住者を入れることで解決できますが、家賃滞納はそれすら不可能なので実は深刻です。
その他のリスクとしては、地震や火災などの災害リスク、建物老朽化や修繕費用などの問題、周辺環境の変化による入居者の需要減少など、立地に関するリスク、騒音問題などの入居者トラブルなどがリスクとして挙げられます。不動産経営で失敗するケースとしては、そうしたリスクに遭遇し対処しきれなかったというのがほとんどです。
物件管理の方法、種類
アパート経営をいわゆる「大家さん」として個人の力だけで行っている方もいますが、特に建物維持管理の面で不動産会社や管理会社に委託している人も多くいます。特に自分が同じ物件に住み込んで管理できれば別ですが、離れて暮らしている場合は細かい部分にまで目が行き届かなくなりがちです。
また、管理会社に委託することで、空室リスクや近隣トラブル、さらには家賃滞納への対応など、さまざまなリスクに管理会社が対応してくれたり、場合によってはリスクが生じた場合の保証サービスを行っている会社もあります。
不動産経営を成功させるには、管理会社選びも慎重に行いたいものです。
まとめ
・不動産経営を行うには特に資格は必要ないが、不動産に関する基本的な知識は十分に蓄えておこう。
・アパート経営を行う場合、空室や滞納リスクといった不動産経営のリスクがあることも知っておこう。
・不動産経営を成功させる秘訣は、目標と目的意識を持つこと。資金計画もしっかりと練っておこう。